宅基地使用权的转让无效的情况分为宅基地使用权不得单独转让。城镇居民购买，法人或其他组织购买，转让人未经集体组织批准，向集体组织成员以外的人转让，受让人已有住房，不符合宅基地分配条件等。
(一)宅基地使用权变更基本条件
1、户口必须在本村。
2、户口必须是农业户口。
3、申请人及家属必须没有宅基地使用证。
(二)我国法律《房屋登记办办法》中有规定，发生下列情况之一，权利人就要在事实发生后或相关的法律文件生效后，申请房屋所有权的变更登记：
1、房屋坐落变更的。
2、房屋面积增加或者减少的。
3、法律、法规规定的其他情形。
4、同一所有权人分割、合并房屋的。
5、房屋所有权人的姓名或者名称变更的。
(三)农村宅基地更户需提交的材料
1、户口簿原件、复印件、身份证复印;
2、当地公安局派出所的证明;
3、申请书和委托书各一份;
4、宅基地使用权登记表;
5、原土地登记卡二件，原宅基地使用证原件;
6、在更正后填写的土地登记卡三张。