不是所有的房产都能作抵押贷款的。因为办理抵押贷款是需要房产证的，而且没有房产证是不能申请的，比如说小产权房、公房、产权有争议的房产也是不能申请，还有房产年龄比较大的房产也是不能申请的。
1、处在抵押状态的房产：处在抵押状态的房产是无法办理抵押贷款的，因为银行已经具有该房产的他项权利，除非寻找第三方担保机构进行二次贷款。
2、小产权房：因为小产权房的特殊性质，小产权房在法律上只有使用权，并没有房产证赋予的所有权，也就是说没有红本本，是无法在银行申请抵押贷款的。当然，也有个别私人贷款公司支持小产权房办理抵押贷款。
3、公益用途房屋：根据有关的规定，例如学校、医院、幼儿园等，以公益为目的的公益设施，不管属于事业单位、社会团体还是个人，都不得进行抵押。
4、部分公房：已购公房中无法提供购房合同或购房协议的;以及不能提供央产房上市证明的央产房，因为不能够上市进行交易，银行无法取得他项权利，所以不能抵押贷款。
5、房龄过高、面积过小的房产：银行对于房产抵押贷款的条件是非常严苛的，要求所抵押的房产必须能够合法上市进行交易，并具有流通价值。如果抵押的房产房龄超过20年，或面积低于50平方米，那也是无法在银行申请抵押贷款的。
6、未满5年的经济适用房：因为未满5年的经济适用房不允许上市交易，所以相对的也不能申请抵押贷款。
7、产权有争议的房产：如果该房产的产权具有争议，或是已被有关部门扣押、查封等，都是不能申请抵押贷款的。
8、列入文物保护范围的建筑：列入文物保护范围内的建筑具有重要意义，因此也不能作为抵押物申请贷款。
9、列入拆迁范围的建筑：如果是已经列入政府拆迁计划范围内的房产也不能用于申请贷款。