从以下几个方面认定租赁合同是否有效：1、合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。2、房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。3、房屋租赁合同的内容是否合法。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十四条、第一百五十三条
《商品房屋租赁管理办法》第六条