房东只有在以下情形才能终止租赁合同：债务相互抵销、债务人提存标的物、债权人免除债务、债务已履行、债权债务同归一人、法律规定或当事人约定终止合同的其他情形。
法律分析
房东只有在以下情形才有权终止房屋租赁合同：债务相互抵销；债务人依法将标的物提存；债权人免除债务；债务已经履行；债权债务同归于一人；法律规定或当事人约定合同终止的其他情形。
拓展延伸
房东终止房屋租赁合同的条件和限制
房东终止房屋租赁合同的条件和限制取决于当地法律和合同条款。一般情况下，房东可能有权终止合同的情况包括租客违反合同条款、未按时支付租金、损坏房屋等。然而，房东终止合同必须符合法律规定，并遵循合同的约定程序。在某些地区，房东可能需要提前通知租客，并提供合理的解除合同的理由。此外，法律还可能规定房东需要支付违约金或赔偿租客的损失。总之，房东终止房屋租赁合同必须遵守相关法律和合同规定，并确保合法合理。
结语
房东终止房屋租赁合同的条件和限制取决于当地法律和合同条款。合同终止的情形包括债务抵销、债务人提存标的物、债权人免除债务、债务已履行、债权债务同归于一人，以及其他法律规定或当事人约定的情形。房东必须遵守法律规定和合同程序，如提前通知租客、提供合理解除合同的理由等。在终止合同时，房东可能需要支付违约金或赔偿租客的损失。总之，房东终止合同必须合法合理，以保障双方权益。
法律依据
《民法典》第五百五十七条
有下列情形之一的，债权债务终止：
（一）债务已经履行；
（二）债务相互抵销；
（三）债务人依法将标的物提存；
（四）债权人免除债务；
（五）债权债务同归于一人；
（六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
合同解除的，该合同的权利义务关系终止。