法律分析：租赁合同是平等自愿的行为，当一方未履行合同义务时，另一方有权要求其承担相应违约责任。但在一定情况下，违约方可以申请免除违约金。
法律依据：
1.《中华人民共和国合同法》第二百五十三条规定：当事人可以约定违约金。但是，当事人一方违约时，对方请求的违约金超过应得的赔偿，应当予以适当减轻。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条规定：当事人达成和解协议的，人民法院应当审查和解协议是否合法、公正、合理。如合法、公正、合理，依法确认。
3.《最高人民法院关于审理民事案件中租赁合同纠纷适用法律问题的解释》第十四条规定：出租人单方解除租赁合同依据的不合理，或者租赁期限届满后，租赁双方未重新约定或者未就续租达成一致，导致租赁合同终止而发生违约，属于无法避免的情形之一，出租人应当减轻或者免除承担的违约金。
综上所述，当租赁双方约定的违约金过高或者当事人之一因不可抗力原因未能履行合同义务时，违约方可以申请免除或减轻违约金。此外，当双方达成和解协议，确认免除或减轻违约金也是一种解决方法。