租赁房屋合同有效期不得超过20年。如果超过20年，超过部分的租赁期限无效。当事人签订合同时，租赁期限也不能超过20年。续订合同时，同样不得超过20年。
法律分析
租赁房屋合同有效期不得超过二十年。超过二十年的部分租赁期限无效。每次签订租赁合同所约定的租赁期限不得超过二十年。每次续订租赁合同的期限也不得超过二十年。
法律依据
《《中华人民共和国民法典》》第七百零五条【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《《中华人民共和国民法典》》第七百零七条【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。 该内容由 刘俊国律师 和 家和律云 共创回答