上海私人住宅搬迁补偿规定

拆迁补偿需保障企业租赁合同中的期待利益，补偿标准应明晰透明。房屋、建筑物补偿应以登记面积为计算标准，评估公司确定实际价值。设备重置成新价需考虑多个因素，可通过评估确定补偿。停产停业损失应给予适当补偿，但缺乏统一规定，各地补偿标准和计算方法不同。希望有关部门能重视并规定停产停业损失的明确规定，确保拆迁过程公平公正。

法律分析

1、土地补偿作为承租人的企业，其经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据拆迁法规，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。其他地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望有关部门能够引起重视。

2、房屋、建筑物补偿对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。低于上海市城市房屋拆迁最低补偿单价标准的，以最低补偿单价标准计算。并依照上海市有关补偿口径，计算房屋、建筑物实际应得的补偿费用。

3、设备重置成新价《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

4、停产停业损失《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人可以给予适当补偿。对于“适当”的标准，何为“适当”、其计算依据、计算方法，何种情况下是“可以”补偿，何种情况下是“不可以”补偿，该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。希望有关部门能够引起重视，能够对停产停业损失进行更为明晰、清楚的规定，以促动拆迁过程中的公平公正。

结语

土地补偿对于企业承租人来说，租赁土地的终止将导致期待利益的丧失。拆迁法规只规定了国有土地上建筑物及附属物的补偿，对于空地或净地的补偿并无统一规定。在其他地方，土地补偿常与房屋、建筑物补偿混淆，缺乏明晰透明的计算方式，使权利人无法获得合理补偿。立法机关和行政机关应加强保护，引起重视，制定相关法律、法规和政策文件。房屋、建筑物补偿应以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准，无法办理证明的可通过实际丈量确定。设备重置成新价值应考虑多种因素，可委托评估机构进行评估。停产停业损失的补偿标准和计算方法缺乏统一规定，希望相关部门能引起重视，明确规定，确保拆迁过程的公平公正。

法律依据

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。