上篇承租⼈处理⽂章发出后，诸多C粉提出了⽂章的疏漏之处，在此深表歉意，我们及时通过留⾔置顶的形式加以更正。后经审慎考虑，为了给⼤家呈现更准确、完整的租赁会计处理，避免造成不必要的误导，我们将案例进⼀步整理完善：1、更正承租⼈的核算及账务处理；2、增加出租⼈账务处理。请君细品！⼀、案例背景介绍
启航⼤药房连锁有限公司药店店⾯租赁合同：店⾯⾯积200平⽶，租赁期共72个⽉，起租⽇⾃2019年1⽉1⽇—2024年12⽉31⽇⽌。店⾯租⾦⽀付⽅式：起租⽇起前六个⽉出租⽅对承租⽅进⾏免租，余下期间店⾯租⾦按税后2元/平⽅⽶/天计算，租⾦提前两个⽉⽀付，具体⽀付情况见表⼀。出租⽅给予启航⼤药房连锁有限公司两个⽉的装修期，装修期间为2018年11⽉1⽇—2018年12⽉31⽇，装修期⽆租⾦。启航⼤药房⽀付给房屋中介机构的佣⾦⼿续费为6000元。启航⼤药房最近⼀期有抵押条件的增量借款利率5%。上述合同主要条款达成⼀致，合同签订⽇期是2018年11⽉1⽇。表⼀
⼆、案例解析-承租⼈⽅⾯
（⼀）装修费⽤是计⼊长期待摊费⽤还是使⽤权资产？
新准则下使⽤权资产应当按照成本进⾏初始计量。该成本包括：1.租赁负债的初始计量⾦额；
2.在租赁期开始⽇或之前⽀付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关⾦额；
3.承租⼈发⽣的初始直接费⽤；
4.承租⼈为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复⾄租赁条款约定状态预计将发⽣的成本。前述成本属于为⽣产存货⽽发⽣的，适⽤《企业会计准则第1号—存货》。
C社：根据新准则，租赁负债的初始计量⾦额为租赁期开始⽇尚未⽀付的租赁付款额的现值进⾏初始计量，装修费⽤显然不属于尚未⽀付的租赁付款额。此外，初始直接费⽤是指为达成租赁所发⽣的增量成本，即不取得该租赁，则不会发⽣的成本，⼀般是指佣⾦和印花税等，装修费⽤显然也不能计⼊承租⼈发⽣的初始直接费⽤。
综上，装修费⽤在新租赁准则中并未涉及，与以往⼀贯的处理保持⼀致，仍然计⼊长期待摊费⽤。
（⼆）租赁期的确认
根据企业会计准则第21号—租赁应⽤指南，租赁期⾃租赁期开始⽇起计算。租赁期开始⽇，是指出租⼈提供租赁资产使其可供承租⼈使⽤的起始⽇期。上述租赁合同，包括两个⽉的装修期间，在装修开始⽇，承租⼈就已经拥有对店⾯使⽤权的控制，其租⾦⽀付⽇期不影响租赁期开始⽇。因此启航⼤药房店⾯租赁合同租赁期开始⽇2018年11⽉1⽇，租赁期为6年2个⽉。
这⾥C社再补充⼀个实务操作点，租赁合同签订⽇为2018年11⽉1⽇，根据租赁准则应⽤指南，主要条款达成⼀致⽇为租赁开始⽇，即，2018年11⽉1⽇为租赁开始⽇，本案例中这个⽇期与租赁期开始⽇正好⼀致。该⽇期主要条款已达成，是作为出租⼈判断是否构成融资租赁的⽇期，承租⼈⼀般⽤不到。（三）折现率的确认
新租赁准则第⼗七条原⽂如下：
租赁负债应当按照租赁期开始⽇尚未⽀付的租赁付款额的现值进⾏初始计量。
在计算租赁付款额的现值时，承租⼈应当采⽤租赁内含利率作为折现率；⽆法确定租赁内含利率的，应当采⽤承租⼈增量借款利率作为折现率。
租赁内含利率，是指使出租⼈的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租⼈的初始直接费⽤之和的利率。
承租⼈增量借款利率，是指承租⼈在类似经济环境下为获得与使⽤权资产价值接近的资产，在类似期间以类似抵押条件借⼊资⾦须⽀付的利率。
C社：根据准则要求，租赁内含利率需要知道出租⼈的相关信息，出租⼈不愿配合提供准则要求的前述信息，取得租赁的内含利率⽐较困难，承租⼈启航⼤药房连锁有限公司只能使⽤增量借款利率，即，假设承租⼈融资租⼊该使⽤权资产所需⽀付的借款利率（融资租赁⼀般涉及三⽅，资产出售⽅、资⾦提供⽅、资产受让⽅，受让⽅没钱，就由资⾦提供⽅先从资产出售⽅买下设备然后融资租赁给受让⽅，受让⽅每期⽀付款项，包括相当于本⾦和利息的资⾦），在当前经济环境下，类似期间（6年期）、类似抵押（以类似使⽤期资产作为抵押），近期的增量借款年利率5%，启航⼤药房连锁有限公司以此作为折现率。该合同半年付款⼀次，半年期利率为2.5%（5%/2）（四）启航⼤药房（承租⼈）账务处理
共计11期租⾦的租赁付款额=72,000.00*11=792,000.00 元租赁负债=11期租赁付款额现值=72,000.00*（P/A 2.5% 11）=72,000.00*9.519=685,368.00元
未确认融资费⽤=792,000.00-685,368.00=106,632.00元1.2018年11⽉1⽇使⽤权资产、租赁负债初始计量借：使⽤权资产 691,368.00
借：租赁负债-未确认融资费⽤ 106,632.00贷：租赁负债-租赁付款额 792,000.00贷：银⾏存款 6,000.00元2.使⽤权资产后续计量
折旧年限为租赁期6年2个⽉，每⽉的折旧额=9,342.81元借：管理费⽤ 9,342.81
贷：使⽤权资产累积折旧 9,342.813.租赁负债后续计量各期租赁负债计算如下表：
注：由于年⾦现值系数的测算及半年期有效利率的计算，租赁负债期末余额存在尾差，调整为0第⼀期租赁负债记账情况如下：
借：租赁负债-租赁付款额 792,000.00贷：银⾏存款 792,000.00借：财务费⽤-利息费⽤ 17,134.20贷：租赁负债-未确认融资费⽤ 17,134.20三、案例解析-出租⼈⽅⾯（⼀）租赁分类
新租赁准则延续旧租赁准则，出租⼈在租赁开始⽇将租赁分为融资租赁和经营租赁。本案例中，店⾯租赁期届满时，未就租赁资产的所有权、购买租赁资产的选择权作出相关约定、租赁期占租赁资产使⽤寿命明显不⾜75%以上、租赁收款额的现值与租赁资产的公允
价值相差较⼤、租赁资产也不具有特殊性，租赁资产不满⾜融资租赁性质，应分类为经营租赁。
（⼆）出租⼈账务处理
依据《企业会计准则21号—租赁》应⽤指南，出租⼈对经营租赁提供激励措施，出租⼈提供免租期的，出租⼈应将租⾦总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理⽅法进⾏分配，免租期内应当确认租⾦收⼊。本案例中出租⼈提供了免租期（包括装修期间2个⽉），应将租⾦总额在不扣除装修期、免租期的整个租赁期内（共计6年2个⽉），按照直线法进⾏分配，装修期、免租期（共计8个⽉）应当确认租⾦收⼊。
C社补充，这⾥有⼈会问，免租期是6个⽉，起租⽇是2019年1 ⽉1⽇，那么之前的2个⽉装修期是否应该确认收⼊。根据准则，出租⼈应当于租赁期开始⽇进⾏账务处理，前⾯承租⼈章节我们已分析，本案例由于2018年11⽉1⽇交予承租⼈装修使⽤，因此租赁期开始⽇是2018年11⽉1⽇，与租赁开始⽇（合同签订⽇）⼀致。因此，本案例中2个⽉的装修期也应当确认收⼊。
1．2018年末装修期确认租⾦收⼊借：其他应收款-租赁收⼊ 21,405.42
贷：租赁收⼊ 21,405.42（72000*11/74*2）2．2019年5⽉1⽇收到租⾦账务处理借：银⾏存款 72,000.00
贷：其他应收款-租赁收⼊ 21,405.42（72000*11/74*2）贷：租赁收⼊ 42,810.84（免租期中前四个⽉租⾦收⼊）贷：预收账款 7,783.743.2019年5⽉31⽇账务处理借：预收账款 7,783.74借：其他应收款 2,918.97
贷：租赁收⼊ 10,702.71（72,000*11/74*1）4.2019年6⽉30⽇账务处理借：其他应收款 10,702.71
贷：租赁收⼊ 10,702.71（72,000*11/74*1）
以后期间参照上述记账⽅法以此类推，其次对于经营租赁，出租⼈按照本单位的折旧政策继续计提折旧。
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